TÍTULO VII
DE LA ENFITEUSIS

Artículo 1.565

La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o en especies.

Artículo 1.566

La enfiteusis se supone perpetua, a menos que conste habérsele querido dar una duración temporal.

Artículo 1.567

La enfiteusis se regla por las convenciones de las partes, siempre que no sean contrarias a las disposiciones de los artículos 1.573, 1574 y 1575.
A falta de convenios especiales se observarán las reglas contenidas en los artículos siguientes.

Artículo 1.568

Los impuestos territoriales y cualesquiera otras cargas que graven el fundo son de cargo del enfiteuta.

Artículo 1.569

El pago de la pensión será anual.

Artículo 1.570

El enfiteuta no puede pretender la remisión o reducción de la pensión por esterilidad, aunque sea extraordinaria, ni aún por pérdida de frutos.

Artículo 1.571

Si el fundo enfitéutico perece enteramente, el enfiteuta se liberta de la carga de la pensión anual.
Si el fundo sólo se destruye en parte, el enfiteuta no puede exigir ninguna disminución de renta, cuando la parte que queda es bastante para pagarla íntegra. En este caso, sin embargo, si una parte notable del fundo ha perecido, el enfiteuta puede renunciar su derecho cediendo el fundo al concedente.

Artículo 1.572

El enfiteuta se hace propietario de todos los productos del fundo y de sus accesorios.
Tiene los mismos derechos que tendría el propietario respecto del tesoro y de las minas descubiertas en el fundo enfitéutico.

Artículo 1.573

El enfiteuta puede disponer del fundo enfitéutico y de sus accesorios por acto entre vivos o por acto de última voluntad.
Por la trasmisión del fundo enfitéutico, de cualquiera manera que sea, no se debe ninguna prestación al concedente.
La subenfiteusis no se admite.

Artículo 1.574

Cada diez y nueve años puede el concedente pedir reconocimiento de su derecho a quien se encuentre en posesión del fundo enfitéutico.
Por el acto de reconocimiento no se debe ninguna prestación: los gastos son de cargo del poseedor del fundo.

Artículo 1.575

El enfiteuta puede siempre rescatar el fundo enfitéutico mediante el pago de un capital que colocado al interés del tres por ciento anual produzca en un año una suma igual al canon enfitéutico, o al valor de la misma pensión, si ésta es en frutos, sobre la base de su precio medio en los diez últimos años.
Las partes pueden, sin embargo, convenir en el pago de un capital inferior a lo dicho.
Cuando se trata de enfiteusis concedida por tiempo determinado que no exceda de treinta años, pueden también convenir en el pago de un capital superior que no podrá exceder de la cuarta parte del establecido arriba.

Artículo 1.576

El concedente puede pedir la entrega del fundo enfitéutico cuando el enfiteuta no prefiera rescatarlo en los términos del artículo precedente, y si concurre alguna de las circunstancias siguientes:
1º Si después de interpelado no ha pagado el enfiteuta la pensión por dos años consecutivos.
2º Si el enfiteuta deteriora el fundo o no cumple con la obligación de mejorarlo.
Los acreedores del enfiteuta pueden intervenir en el juicio para conservar sus derechos, sirviéndose, en caso necesario, del derecho de rescate que pertenece al enfiteuta y pueden ofrecer el pago de los daños y dar fianza por lo futuro.

Artículo 1.577

En caso de entrega del fundo, el enfiteuta tiene derecho a indemnización por las mejoras que haya hecho en el fundo enfitéutico.
Esta indemnización se debe hasta el monto de la suma menor entre lo gastado y el valor de las mejoras al tiempo de la entrega del fundo, si la devolución se ha verificado por culpa del enfiteuta.
Cuando la entrega se ha hecho por vencimiento del término de la enfiteusis, se debe la indemnización en razón del valor de las mejoras en la época de la entrega.

Artículo 1.578

En caso de devolución, las hipotecas constituidas contra el enfiteuta se transfieren sobre el precio debido por mejoras.
En caso de redención, las hipotecas adquiridas contra el concedente se transfieren sobre el precio debido por la redención.